新华网浙江频道1月7日电 年关将近，许多楼盘进入了交房期，近来，相关商品房的验收有何新规定？商品房缩水如何处置？什么情况可以退房？这三大问题被称为交房时将遇到的“三老虎”，其是购房者最为关注的焦点。近日，不时有消费者打电话或发来E－mail询问相关新房交付时该注意的诸多问题。为此，记者专门走访了有关专家及职能部门，希望给消费者一个比较完整而满意的答案。

　　近年来，政府在规范房地产市场上采取了一系列强有力的措施，尤其是2001年6月1日《商品房销售管理办法》的实施，房地产开发商的行为得到了进一步的规范，消费者的利益也有了更切实的保障。但在收房时消费者还得留点神，什么样的房子可以接收？什么情况下可以退房？退房又该按什么价？怎样检查房屋质量？在此，我们就收房中应注意的几个主要事项为消费者提个醒。

　　住房交付综合验收，成为一项新标准

　　所谓商品房的综合验收，要分为两个阶段：在2001年6月1日《商品房销售管理办法》正式实施之前签订《商品房预售合同》的，商品房交付时，购房者要看看其是否已通过规划、竣工验收合格；在2001年6月1日（含）以后签订《商品房预售合同》的商品房，交付时消费者则必须查看综合验收证。因为在2002年杭州市政府183号令发布的《杭州市住宅区建设项目综合验收管理办法》中，明确规定：住宅区建设项目，必须进行综合验收，验收结果经市建设行政主管部门核准后统一发证，未经过综合验收的住宅区建设项目一律不得交付使用。

　　2002年11月起，交房时莫忘《土地分割登记许可证》

　　一般消费者在签订《商品房预售合同》时，都会要求开发商出示《国有土地使用权证》、《商品房预售许可证》，但这只能说明开发商在预售商品房时其行为是合法的，在开发商结束整个开发项目时，土地主管部门还将对其用地情况进行土地复核验收，经土地复核验收合格的商品房消费者才能领到“三证”。但事实上，很多不明真相的消费者往往在开发商未完成这些工作时就接收了商品房，造成了今后办理“三证”中的种种麻烦。自2002年11月1日起，土地主管部门执行了国有土地使用权分割登记许可证制度，商品房交付时，开发商必须向消费者提供第四张证———《国有土地使用权分割登记许可证》。

　　面积“缩水”、“涨水”不能随意，3％是底限

　　以前，当买到的商品房出现面积误差，且误差值又较大时，消费者只能选择按原价退房或按实际面积结算房价，造成了部分开发商有恃无恐，市场上流行什么面积的房子他们就卖什么面积的房子，房屋面积“缩水”、“涨水”现象严重。

　　眼下实施的《商品房销售管理办法》将杜绝这一现象。经测绘机构测定的商品房的建筑面积或套内建筑面积超过或小于房地产开发企业与购房人在商品房预售合同中约定的建筑面积或套内建筑面积3％（含3％）以内的，据实结算房屋价款，超出3％时购房人有权退房。购房人不要求退房的，房地产开发企业不得要求购房人支付超过3％以上面积部分的价款；若测绘面积小于预售面积3％以上的，应退回不足面积部分的价款，并按小于预售面积3％以上部分面积价款的一倍赔偿购房者的损失。

　　配套设施必须同步交付

　　住宅区配套设施与老百姓的生活休戚相关，以前经常存在商品房已交付多年，而配套设施却迟迟跟不上的情况。为避免居民搬入新居后由于必需的设施不配套或建设滞后等影响老百姓的正常生活，政府要求新开发的小区，其住宅和配套设施必须同步建设、同步竣工交付使用。这里所指的市政公用设施主要包括道路、公交站场、环卫设施、各类公用管线（自来水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、雨水、污水等）及相应的建筑物及构筑物；公共服务设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理和社区服务，以及绿地等。

　　保修，让我们住得更安心

　　商品房也是一种产品，开发商在交付时必须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺；而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。

　　商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期，并且不得低于国家标准，保修期自商品房交付之日算起。

　　出现这五种情况，可以选择退房

　　1．面积误差超出3％。面积误差超出3％时，消费者有权退房。消费者要求退房的，遇价格下降时，按原价格退还价款，遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准，以新价格退还房款，房地产开发企业还应按合同约定支付预付款的利息。

　　2．规划、设计变更。经有关部门批准的规划、设计变更，导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人所约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，消费者有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面回答。

　　3．房屋与原设计图纸不符。房屋交付时，如果交付给您的商品房和合同签订购买的商品房不一致，或其结构与原设计图不符，或相关尺寸超出约定的误差范围，消费者可以要求退房。

　　4．房屋主体结构质量有问题。商品房交付使用后，如果您认为房屋主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量监督部门重新核验，经核验属实的，消费者有权退房。

　　5．未按期办理“三证”。开发商未在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记管理机关备案，或因开发商的责任导致消费者不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，消费者有权按合同约定退房并索取赔偿。 （据《杭州日报》）