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再说杭州高房价调整结构是关键

  新华网浙江频道1月7日电 再说杭州高房价调整结构是关键相关调查数据显示,今年第三季度北京房产品综合价格已经下跌了1.0%,其中城内八区住宅综合价格下跌了2.3%;远郊别墅综合价格下跌3.9%;写字楼综合售价也下跌了1.7%;房产品平均价格下降了317元……不禁要问,无论是城市发展速度还是人均GDP,抑或人均可支配收入等等因素,杭州比起北京应该还差一截,凭什么,而作为百姓生存之本的住房,其价格却跟人家有得一拼,而且依然是涨声响起?1998年以来,杭州房地产业一直保持了较高的增长速度。2002年1-3季度,杭州房地产业开发投资完成额96.88亿元,同比增长36.2%。但杭州的房地产市场表现出一种矛盾:一方面,大量住房困难户望楼兴叹;另一方面,部分城市新建高档住宅却无人问津。如果说杭州的房地产有泡沫,那么供需结构不合理将是根本原因。

  供求结构严重失衡

  前几年房地产过热时,高利润的商业设施项目开发量过大,一些商圈的萧条景象依然让开发商们心有余悸。而从住宅供给内部结构来看,许多开发商在住宅开发上,偏重高利润的高档公寓、别墅开发,造成这部分高档物业发展过快,从而造成了高档物业的空置率远高于普通住宅。住宅生产适当超前是合理的,但如果生产结构严重偏离需求结构,滞销怕在所难免。住宅生产结构的偏离成因多年。1998年底开始住房货币化分配,集团购房退出,率先进入市场的购房者大多是那些先富起来的。前几年的开发项目、楼盘价位也都是以他们的购买力来决定的。比如在杭州,高收入家庭购房的价位一般在100万元至200万元,而中高收入家庭的每套房价一般也在80万元以上。在这些人的“示范”下,在杭州相对较好地段如市中心或城西开发的楼盘售价大多在5000元/平方米以上,每套价格多在六七十万元以上。而价位在4000元/平方米以下,每套房价在三四十万元之间的楼盘,为数不多,或者地段较偏。这样的产品结构,在前两年大体是合理的,基本适应了杭州中高收入以上家庭的住房消费需求。但到了今天,该是中低收入家庭买房的时候了,住宅产品供应结构不合理的问题就明显地显现出来。最新调查显示,杭州居民的购房需求主要集中在4000元/平方米以下的房子。78.2%的调查者期望值处于每平方米3000元~5000元。但是,可售待售的房地产开发项目,大致符合这一需求的只有25%左右。许多市民只能望楼兴叹。于是,经济适用房就成为许多人的首选。为了一套经济适用房,杭州上千人在炎炎烈日下排起了长队。与商品房空置量日益增加的状况截然相反,经济适用房出现了供不应求的局面,这充分暴露出我市房地产业存在着严重的供求错位。从目前看,政府干预房地产市场的主要手段是大规模建设和推出经济适用房,这将更有效地满足普通市民的住房需求。

  高速提升的房价

  商品住房价格与家庭收入的比例,是市场经济中住房市场供求形势的指示仪,也是居民支付能力的一个标志。根据世界银行的研究资料显示,当一个国家一套住房售价与家庭年收入之比为3∶1至6∶1时,居民才能负担得起。也就是说,当一个家庭年收入的3~6倍能买下一个中等水平住宅时,这个家庭便具备了购房能力。而今年上半年,我市多层住宅综合每平方米售价已达到4336元/平方米(高层住宅售价更高达5899元/平方米),按此计算,一套70平方米的多层住宅大约需要30.35万元,而今年1-10月份我市人均可支配收入为9704.5元。按一家三口计算,价格相对较低的多层住宅房价与家庭年收入比也达到10.42∶1。

  经济适用房会是转机吗?

  杭州市2002年—2003年全市范围内经济适用房施工面积将在100万平方米左右,并优先落实建设资金,经济适用房建设由此大规模展开。经济适用房是由政策介入的微利商品房,担负着让中低收入者安居的使命,享受着无偿划拨土地、减免税费等优惠条件。但是,微利商品房只是在土地供应政策、价格管理政策、供应对象上区别于一般商品房,但仍然按市场化运作。在操作过程中,许多经济适用房不仅户型面积超标,而且设计高档、装修豪华,工薪阶层仍然难以接受。据悉,政府已经出台相应政策,以控制经济适用房的单价与总价。或许未来两三年,通过经济适用房能够逐步调整我市住宅供应结构?

  或许真的该降价了

  商品房市场供过于求,依照供求规律,应以价格下降刺激需求,但实际情况却是商品房价格一直居高不下,涨声不断。究其原因,主要是在民营经济发展十分迅猛的浙江以及其周边地区,房产投资者近年来不断涌现,而他们的购买行为又不同于普通消费者,绝对价格对他们的需求并不起决定性作用,投资甚至是投机获利才是他们最为关注的,加上部分开发商的过分炒作、制造人气、哄抬价格等不规范的操盘行为,造成了杭州商品房需求价格弹性很低。近一段时间来,房产品投资热潮在不断降温、中低收入者购房比例不断上升,需求规律在房地产市场中作用也在逐渐增大,相信,在商品房大量空置、投资风险不断加大的、经济适用房的大量投入及相关政策的不断完善等现实情况下,杭州房产品的价格将会有逐步下调的可能。(夏洋)


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